Compravendita immobiliare: quali sono gli obblighi del venditore e dell'acquirente?

La compravendita immobiliare è un passo davvero importante nella vita di molte persone. Che tu sia un venditore che desidera cedere il proprio immobile o un acquirente alla ricerca della casa che ha sempre sognato, è fondamentale prendersi il tempo necessario per comprendere gli obblighi che derivano da questo tipo di transazione prima di prendere qualsiasi decisione. La compravendita immobiliare, infatti, prevede alcune norme raccolte principalmente nel Codice Civile, essenziali per garantire un iter legale corretto e senza intoppi.

Come agenzia immobiliare a Modena abbiamo l'interesse nel fornire una guida chiara alla nostra clientela e a chiunque necessiti di un consiglio in merito ad argomenti legati al nostro lavoro quotidiano. Con questo articolo di blog vogliamo quindi esplorare quali siano gli obblighi di entrambe le parti nel processo di compravendita immobiliare, tenendo conto dei principi generali offerti dalla normativa nazionale in riferimento ai rapporti tra privati. Le informazioni contenute di seguito non hanno chiaramente la pretesa o l'obiettivo di essere esaurienti sull'argomento, in quanto spesso intervengono ulteriori leggi suppletive e di dettaglio che dovrebbero essere meglio vagliate nei casi specifici. In linea di massima però si tratta di quanto è sufficiente sapere per approcciarsi con la giusta sicurezza al settore della compravendita immobiliare.

Compravendita: gli obblighi del Venditore

Se ti trovi ad avere il possesso di un immobile che desideri mettere in vendita, corrispondi alla figura giuridica del Venditore. Nella fattispecie, ci sono diversi obblighi legali a cui devi adempiere durante un processo di compravendita immobiliare. Di seguito trovi quelli più comuni e interessanti:

1. Consegnare l'immobile al compratore (Art. 1477 del c.c.)

   L'immobile oggetto della compravendita immobiliare dovrà essere consegnato nello stato in cui è stato visitato e valutato dall’acquirente, libero da persone e cose, a partire dal giorno del contratto notarile. Tale momento davanti al notaio coincide anche con la ricezione del saldo, di cui si fa testimone lo stesso pubblico ufficiale dichiarandolo all'interno dell'atto. In determinate circostanze è comunque possibile accordarsi con l'acquirente per la consegna anticipata dell’immobile rispetto al rogito, attraverso il contratto preliminare. In questo caso l’acquirente viene immesso nel solo possesso.

2. Garantire la proprietà all’acquirente (Art. 1478 c.c.)

   Può accadere che l'immobile oggetto della compravendita sia di proprietà di più persone e che l'acquirente si accordi solo con una di queste al momento della sottoscrizione del compromesso. In tal caso, anche se proprietario solo in parte del bene, "il venditore è obbligato a procurarne l’acquisto al compratore” (art. 1478 c.c.).
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3. Garanzia da evizione e da vizi occulti (Art. 1485 e 1490 c.c.)

   In alcuni casi è possibile che l'acquirente venga privato dei sui diritti sull’immobile (anche se già acquistato) a seguito di un accertamento giuridico sull’effettiva proprietà del venditore. In tal caso, il venditore è obbligato a risarcire il danno, oltre al rimborso delle spese sostenute dall’acquirente per eventuali interventi di ristrutturazione o simili.
   Inoltre, è obbligo del venditore garantire l'indennità dell'immobile da difetti funzionali o strutturali di vario genere. In poche parole, non è possibile tenere nascosto un problema legato alla casa in vendita. In caso contrario, l'acquirente può richiedere la risoluzione del contratto o un risarcimento dei danni e delle spese per il ripristino.

Compravendita: gli obblighi dell'Acquirente

Così come per chi vende, anche chi acquista un'abitazione viene individuato dalla legislazione con un termine ben preciso, cioè quello di Acquirente. Ecco alcuni degli obblighi dettati dalla normativa nazionale:

1. Pagare il prezzo di acquisto stabilito (Art. 1498 c.c.)

   Chi acquista è obbligato a pagare la somma pattuita per la compravendita immobiliare. Generalmente ci si accorda per un acconto versato in fase di preliminare e di saldo nel momento in cui viene stipulato l'atto notarile. Dal momento che in Italia è vietata per legge la circolazione di denaro contante al di fuori di determinati limiti, è obbligo dell'acquirente pagare a mezzo di assegni circolari non trasferibili o bonifico bancario, in entrambi i casi con estremi da registrare all'interno dell’atto notarile.

2. Sostenere le spese del contratto di vendita (Art. 1475 c.c.)

   Nella maggior parte dei casi, le spese notarili per l'acquisto di un'immobile sono a carico dell'acquirente. Questa norma però non è vincolante e può essere esclusa con apposita clausola contrattuale.
   Infine, ci teniamo a sottolineare che ai sensi dell'articolo 1350 del Codice Civile per un atto di compravendita immobiliare è obbligatorio presentarsi davanti ad un notaio e redigere un atto pubblico in forma scritta. L'inosservanza di questo requisito rende nullo il contratto stesso.

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