Tipologie dei contratti di locazione: una per ogni esigenza

Il mercato immobiliare offre diverse opzioni quando si tratta di affittare una proprietà. Dai contratti standard a quelli più specifici e personalizzati, la scelta del contratto di locazione immobiliare dipende dalle esigenze del proprietario e dalla natura dell'immobile. Risulta quindi essenziale conoscere le diverse tipologie dei contratti di locazione offerti dall'ordinamento giuridico per fare la scelta corretta in base alle proprie necessità. Per valutare attentamente le opzioni a disposizione consigliamo sempre di consultarsi con un esperto immobiliare per evitare di incorrere in errori. Il team di Immobiliare Michelangelo, con sede a Modena in Corso Duomo 11, è sempre a disposizione per chiarire dubbi e dare utili consigli a chi si approccia per la prima volta alla scelta di un contratto di locazione immobiliare.

In primis è bene chiarire che, in base alla differente finalità, le tipologie dei contratti di locazione si suddividono in:

• uso abitativo,
• uso commerciale,
• uso turistico,
• uso transitorio,
• uso universitario.

Quali sono i tipi di contratti di locazione?

1. Contratto di locazione a canone concordato: novità di SETTEMBRE 2023.

Il contratto di locazione a canone concordato è una locazione ad uso abitativo che si distingue per una particolare caratteristica: il prezzo (canone) è determinato sulla base di un accordo tra le parti e non può MAI superare la cifra stabilita dal Comune in base alla zona in cui si trova l’immobile e alle sue caratteristiche.

Dal 1° settembre 2023 a Modena sarà in vigore un nuovo accordo siglato dalle associazioni di categoria, che andrà a variare innanzitutto la delimitazione delle varie zone della città rispetto all'accordo precedente (in particolare il confine tra la Periferia e l’area suburbana e rurale).

Il calcolo del canone deve tener conto degli accordi territoriali, della superficie calpestabile dell'immobile e di altri elementi accessori come balconi, ascensori, aria condizionata, ecc. (si aggiungono dal 1° settembre anche due nuovi parametri a favore della disabilità motoria: ascensore e bagno accessibili). Si tratta generalmente di un'opzione molto attraente per proprietari e futuri inquilini, perché permette di ottenere un prezzo mensile vantaggioso rispetto a quello di mercato. Esistono tuttavia alcuni requisiti e limiti da rispettare per poterne usufruire. Tale tipologia di contratto è riconosciuta dall'articolo 2, terzo comma, della legge 431/98, che regola le locazioni e il rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo.

I contratti di locazione a canone concordato devono rispettare alcune specifiche caratteristiche, tra cui una durata minima e massima del contratto e un importo del canone stabilito. Questi contratti non possono avere una durata inferiore a tre anni, a meno che siano di natura transitoria, e devono essere stipulati utilizzando il modello previsto dal decreto ministeriale del 16 gennaio 2017. Una volta concluso il periodo iniziale, il contratto può essere rinnovato per ulteriori due anni e durante il rinnovo è possibile apportare alcune modifiche. Con il nuovo accordo, da settembre 2023 sarà possibile siglare anche contratti di locazione a canone concordato con durata 4+2 (con aumento del canone del 2%), 5+2 (aumento del 6%) e 6+2 (aumento del 10%). Inoltre, se l'immobile appartiene alla classe energetica A, chi affitta può chiedere un canone con una ulteriore maggiorazione del 10%.

In sintesi:

1. Canone concordato: il canone mensile è determinato in base ad un tetto massimo stabilito dal Comune;
2. Durata del contratto: la durata base è di 3 anni con la possibilità di rinnovo per ulteriori 2 anni, ma dal 1 settembre 2023 sarà possibile stipulare anche contratti che prevedano soluzioni 4+2, 5+2 o 6+2 (con relativa possibilità di aumento percentuale del canone).
3. Vantaggio fiscale "cedolare secca": se si decide di applicare il regime della cedolare secca (in sostituzione dell'ordinario calcolo IRPEF) l'aliquota è fissa 10%. Per accedervi bisogna però possedere alcuni requisiti.
4. Detrazione fiscale della locazione: gli inquilini potranno accedere alla detrazione fiscale in sede di 730;

2. Contratto di locazione a canone libero: "il 4+4"

Il contratto di locazione a canone libero è il tipo di contratto più comune nel mercato immobiliare ed è specificamente regolato dalla Legge n. 431 del 1998. In questo contesto le parti hanno la libertà di concordare autonomamente l'importo del canone pagato dall'inquilino al proprietario, senza restrizioni imposte dal Comune. Ciò offre una maggiore flessibilità sia per i proprietari che per gli inquilini, ma il canone finale potrebbe essere più alto rispetto a quello concordato.

La locazione a canone libero è particolarmente utilizzata nei contratti di locazione ad uso abitativo. La durata è stabilita dalla legge ed è stabilita in quattro anni con una proroga automatica di altri quattro anni, salvo disdetta (previa comunicazione mediante lettera di recesso anticipato dal contratto di locazione). Dopo il primo rinnovo, il locatore può decidere di disdire il contratto comunicando la disdetta almeno sei mesi prima della scadenza, motivando la decisione con precisi motivi previsti dalla legge 431/1998.

In sintesi:

1. Libertà del canone: le parti hanno la possibilità di decidere autonomamente l'importo del canone da pagare.
2. Durata del contratto: ha una durata di quattro anni con proroga automatica di altri quattro anni, a meno che il locatore eserciti la disdetta.
3. Motivi di disdetta: il locatore può disdire il contratto per motivi specifici previsti dalla legge 431/1998, comunicando la disdetta almeno sei mesi prima della scadenza.

3. Contratto di Locazione Transitoria

Il contratto di locazione transitoria è un tipo di contratto di locazione ad uso abitativo utilizzato per esigenze temporanee, escluse finalità turistiche (per questo la legge ne ha dedicato un contratto ad hoc). Con questo contratto, il locatore concede in locazione un immobile destinato ad abitazione per un periodo di tempo limitato e per un'esigenza transitoria ben definita al conduttore, in cambio di un corrispettivo periodico.

Questo contratto è utilizzato principalmente quando il locatario ha comprovate esigenze lavorative che richiedono una temporanea residenza altrove (ad esempio, per motivi di lavoro per sei, dodici o diciotto mesi). È fondamentale che il contratto di locazione transitorio sia redatto per iscritto (seguendo il modello previsto dal Decreto Ministeriale) e registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro i termini previsti, poiché la sua durata supera sempre i 30 giorni.

La durata massima di questa tipologia di contratto è di diciotto mesi. Se in essere per un tempo minore, è possibile estenderne la durata solo se giustificata da specifiche esigenze documentate nel contratto tramite una dichiarazione del conduttore o del locatore. Alcuni esempi di giustificazione possono essere la mobilità legata alla professione, esigenze di studio, apprendistato, formazione professionale o ricerca di soluzioni occupazionali.

In sintesi:

1. Il contratto: locatore e locatario devono essere persone fisiche che non operano in attività d'impresa e il contratto deve essere ad uso abitativo e senza finalità turistiche.
2. Durata del contratto: la durata non può essere superiore a 18 mesi.
3. Motivi di transitorietà: la ragione che giustifica la transitorietà del contratto deve essere specificata.

4. Contratto di locazione studenti

Tale tipologia di contratto è specificamente progettata per studenti universitari che hanno bisogno di un alloggio durante l'anno accademico. Il contratto di locazione studenti solitamente ha una durata di 9-12 mesi, corrispondenti alla durata dell'anno accademico. È un'opzione comoda e adatta per gli studenti che cercano una sistemazione durante il periodo di studio lontano da casa.

5. Contratto di Locazione Commerciale: "il 6+6".

Infine, il contratto di locazione commerciale riguarda le proprietà destinate all'uso commerciale come negozi, uffici o attività commerciali. Questi contratti possono essere più complessi rispetto a quelli residenziali e le condizioni possono variare notevolmente in base alle esigenze specifiche delle attività commerciali coinvolte.

Il contratto di locazione commerciale è applicabile a qualsiasi immobile destinato ad uso diverso dall’abitativo. Pertanto è possibile utilizzarlo per attività: commerciali, industriali, artigianali ecc. La legge prestabilisce un termine minimo della locazione a seconda dell’uso a cui sono destinati gli immobili:

• 6 anni per gli immobili impiegati ad uso industriale, commerciale, artigianale, professionale, turistico;
• 9 anni per immobili ad uso alberghiero,
• determinabile tra le parti per gli immobili di carattere transitorio per natura.

Qual è il contratto di locazione più conveniente?

Se ti stai chiedendo quale sia il contratto di locazione più conveniente per la tua situazione, gli esperti di Immobiliare Michelangelo sono a tua disposizione. Siamo un'agenzia immobiliare a Modena composta da professionisti con anni di esperienza nel settore, che possano guidarti nel processo di locazione del tuo immobile evitandoti spiacevoli intoppi e inconvenienti. Per maggiori informazioni rivolgiti alla nostra sede in Corso Duomo 11 oppure chiamaci allo 059 238978.